Видео-обзор
Инвестиционное предложение
ChaletDorf Durmitor
Юридически оформленный земельный актив в Черногории. Город Жабляк, вблизи Нацпарка Дурмитор (ЮНЕСКО)
€5,1 млн
Стоимость актива
45 122 м²
50 участков, урбанизированная земля
18 926
м² BRGP
Утвержденная площадь застройки
3 года
срок реализации девелоперского проекта
20%+
IRR
годовая доходность инвестора
Ключевые преимущества
Земельный актив с редким сочетанием характеристик, создающих высокий барьер входа для конкурентов.
Готовая градостроительная база
  • Урбанизированная территория с утвержденными параметрами застройки через DUP «Tmajevci i Meždo».
  • Официально подтвержденные 18 926 м² BRGP надземной застройки.
  • Все разрешительные процедуры основаны на действующей документации.
Критическая инфраструктура на месте
  • Муниципальные сети водоснабжения, канализации и электроснабжения подведены к границе участка — редкость для региона.
  • Это критично для велнес-курорта с SPA и медицинскими функциями, где централизованные коммуникации обязательны.
Защищенное природное окружение
  • Государственная лесополоса создает естественный барьер от шума и застройки.
  • Высокогорный климат (1450 м) и хвойные леса формируют эффект «воздушного санатория» — природный оздоровительный ресурс территории.
Готовность к реализации
  • Подготовлены концептуальные сценарии развития, детальные архитектурные проработки и финансовая модель.
  • Возможность адаптации концепции под стратегию покупателя или реализация «под ключ».
Почему этот актив уникален
Урбанистическая редкость
В Жабляке крайне ограниченное количество урбанизированных земель с подтвержденными параметрами для коммерческой гостиничной застройки. ChaletDorf Durmitor — единый недробленый массив с готовыми государственными условиями (UTU) и полным пакетом документации.
Инфраструктурное преимущество
Для велнес-курорта централизованное водоснабжение и канализация критически важны. В регионе много привлекательных участков, но почти все они не имеют доступа к городским инженерным сетям. Это создает высокий барьер для конкурентов и обеспечивает долгосрочную ценность актива.
Локация и среда
Участок находится в непосредственной близости к центру города Жабляк, при этом расположен вне шумовой и визуальной нагрузки, в природном окружении и без плотной смежной застройки. Это редкий баланс между доступностью инфраструктуры и курортной тишиной, который является базовым условием для программ восстановления, оздоровления и долголетия.
Почему север Черногории, а не побережье
Побережье Черногории характеризуется высокой летней температурой, повышенной влажностью, дождливым зимним периодом и выраженной сезонной перегрузкой. Горные регионы, напротив, обеспечивают более мягкий и сбалансированный климат, чистый воздух и комфортные условия для длительных заездов.
Север Черногории обладает двухсезонной туристической моделью:
Зима
Горнолыжный и активный туризм
Лето
Природный, экологический и wellness-отдых
По данным государственного статистического органа MONSTAT, туристический поток в северные регионы стабильно растёт и в ряде периодов превышает показатели южных направлений.
Видео-обзор участка и локации

Google Maps

ChaletDorf Durmitor

Urbanized land near Durmitor National Park (UNESCO)

Урбанистические параметры
Земельный комплекс включен в действующую планировочную документацию DUP "Tmajevci i Mezdo", что обеспечивает юридическую определенность параметров застройки.
45 122 м² общей земельной площади
18 926 м² - разрешенной брутто-площади надземной застройки (BRGP)
0,52 - коэффициент застроенности
Асфальтированный подъезд с магистральной дороги.
Полностью подведенные
городские коммуникации
(вода, канализация, электросети)
Источник данных
Показатель зафиксирован в градостроительно-технических условия (UTU)
Дата утверждения: 27.03.2025
Утверждающий орган: Министерство территориального планирования, урбанизма и государственного имущества Черногории
Скачать урбанистическо-технические условия (UTU)

Важно: Показатель относится только к надземным площадям. Подземные этажи в расчет BRGP не включаются и регулируются отдельными нормами.
Регистрация и право собственности
Собственник
D.O.O. Synergy Capital Development
Юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством Черногории
Кадастровый учет
Лист непокретности: LN 588
Кадастровая община: Borje I
Все права надлежащим образом зарегистрированы
Состав актива
50 кадастровых участка
Единый земельный комплекс с четкими границами и оформленным правом собственности

Статус в CRPS: Документы, подтверждающие регистрацию юрлица и право собственности, доступны для проверки по запросу.
Концепция проекта
Проект изначально задуман и проработан как полноценный операционный курорт, а не как разовая девелоперская застройка. Его инвестиционная ценность складывается из нескольких факторов, которые редко совпадают одновременно: уникальная локация, подтверждённый урбанистический статус, наличие городской инженерной инфраструктуры и устойчивый глобальный рост спроса на wellness и longevity-туризм.
Климатический курорт
Жабляк относится к климатическим курортным регионам, где сочетание высоты, чистого воздуха и низкой влажности формирует среду, широко используемую в профилактических и восстановительных программах, в том числе ориентированных на дыхательную систему.
Высокомаржинальная бизнес-модель
ChaletDorf Durmitor — это вход в высокомаржинальный гостинично-медицинский бизнес, где размещение играет роль базы для привлечения гостей, а основная прибыль формируется за счёт программ здоровья, восстановления и долголетия.
Функциональное зонирование
Residence
Апартаменты, предлагаемые для приобретения в собственность и управления в рамках концепции Condo-Hotel, обеспечивают гибкость инвестиций и стабильный доход.
Hotel
Гостиничный корпус с номерным фондом, включающий развитую wellness-инфраструктуру и эксклюзивные медицинские longevity-программы.
Village
Изысканные частные виллы на индивидуальных участках, полностью интегрированные в общую курортную инфраструктуру ChaletDorf.
Это комплексное зонирование способствует успешной реализации девелоперской стратегии, построению устойчивого гостиничного бизнеса и долгосрочному росту капитализации актива.
Скачать дополнительные материалы:
Рынок wellness и longevity
Сектор wellness и longevity туризма демонстрирует один из самых динамичных ростов в мире.
Согласно данным Global Wellness Institute, его объем удвоился за десятилетие, достигнув 894 млрд долларов США в 2024 году.
$894 млрд
Текущий объем рынка (2024)
Объем рынка wellness-туризма
$2,05 трлн
Прогноз к 2034 г.
$3,3 трлн
Потенциал роста
Wellness-поездки составляют всего 7,8% общего туристического потока, но приносят 18,7% всех туристических расходов, привлекая платежеспособных клиентов. В горных регионах Черногории отсутствуют специализированные longevity-курорты, что открывает для ChaletDorf Durmitor свободную нишу с высоким спросом.
Финансовая модель и ключевые метрики
Ниже представлены основные финансовые показатели проекта, отражающие его стоимость и потенциал роста.
Эти показатели формируют основу для детального анализа рентабельности и инвестиционной привлекательности проекта ChaletDorf Durmitor.
Сравнительный анализ инвестиционных сценариев
Представляем четыре возможных инвестиционных сценария для проекта ChaletDorf Durmitor, каждый из которых предлагает уникальный баланс риска и доходности. Данные сценарии детализируют финансовые показатели и потенциал роста инвестиций.
Эти данные служат основой для принятия стратегических решений, позволяя инвесторам выбрать оптимальный путь в соответствии с их аппетитом к риску и ожидаемой доходностью.
Ориентировочные сроки финальных разрешений
Получение строительных разрешений осуществляется поэтапно после подготовки и подачи полного пакета проектной документации
по каждому объекту или группе объектов.
1
Проектирование
Разработка архитектурной и инженерной документации в соответствии с параметрами DUP и полученными UTU
Срок зависит от объема и сложности объектов
2
Согласования
Получение технических условий от коммунальных служб
Согласование с контролирующими органами (пожарная безопасность, санитарные нормы и др.)
3
Подача документов
Формирование полного пакета
для получения građevinska dozvola
Подача в уполномоченный
орган муниципалитета Жабляк
4
Получение разрешения
Разрешение будет получено в марте 2026 года
Зависит от выбранной схемы застройки и поэтапности реализации проекта

Сроки являются ориентировочными и могут варьироваться в зависимости от полноты проектной документации, загруженности согласующих органов и выбранной стратегии поэтапной застройки.
Инвестиционный тезис и рыночные возможности
ChaletDorf Durmitor представляет собой уникальную возможность на формирующемся рынке велнес-туризма и долголетия, используя стратегическое расположение и растущий спрос.
Стареющее население и рыночная ниша
К 2040 году 65% расходов на туризм в Европе будет приходиться на стареющее население, при этом курорты долголетия остаются недостаточно развитыми.
Рост оздоровительного туризма
Ожидается, что мировые расходы на оздоровительный туризм достигнут $2,05 трлн к 2034 году, что обусловлено тенденциями к холистическому здоровью.
Рыночная возможность
Фрагментированное предложение люксовых клиник создает спрос на средне-премиальные, ориентированные на дизайн курорты долголетия.
Стратегическая позиция
Проект нацелен на регион Дурмитор в Черногории, чтобы стать первым велнес- и долголетним курортом с интегрированными моделями.
Чистый воздух Жабляка
Жабляк традиционно называют «воздушным курортом» благодаря высокогорному климату, обширным лесам и низкому антропогенному воздействию.
Уникальное горное расположение
Город Жабляк, расположенный рядом с национальным парком Дурмитор (ЮНЕСКО), предлагает нетронутую среду для туризма долголетия.
Консервативные предположения
Модель использует базовые цены и поэтапное развитие для минимизации финансовых рисков и повышения доходности.
Перспективы вступления в ЕС
Черногория лидирует в расширении ЕС, что обеспечивает среднесрочную переоценку страны и рост инвестиционной привлекательности.
Документы, доступные для проверки
Для проведения due diligence и оценки инвестиционной привлекательности проекта доступен полный комплект документации.
Технико-экономическое обоснование
Включает анализ рынка, концепцию проекта, технические параметры, оценку затрат и доходности
Финансовая модель
Прогнозы денежных потоков, расчет IRR, NPV, сроков окупаемости по различным сценариям
Правоустанавливающие документы
Выписки из кадастра, договоры, свидетельства регистрации права
Планировочная документация
Полный текст планировочной документации с параметрами застройки и графическими материалами
Условия предоставления документов
Все документы предоставляются по официальному запросу на конфиденциальной основе.

NDA: по согласованию.
Варианты сделки
Проект ChaletDorf Durmitor предлагает несколько гибких форматов участия, адаптированных под различные инвестиционные стратегии и горизонты планирования.
1
Покупка 100 % проекта
Цена: €5 100 000
Инвестор получает:
  • 100 % земельного фонда проекта
  • Полный пакет нематериальных активов (концепция, архитектура, финансовая модель, маркетинг, бренд, процедуры продаж)
  • Сформированную операционную команду
Формат для инвесторов, которым нужен полный контроль и готовый бизнес «под ключ».
2
Покупка 50 % доли в компании
Цена: €2 580 000
Инвестор входит в проект как партнёр с долей в юридическом лице — владельце проекта.
Этот формат идеально подходит для совместного развития и оптимального распределения рисков.
3
Покупка зон Residence 1 и Residence 2
Цена: €1 410 000
В сделку входит:
  • Земельные участки общей площадью 9 824 м²
  • Подтверждённая BRGP 6 347 м²
  • Полученные UTU
  • Архитектурная и концептуальная база, действующие процедуры продаж
Формат для инвестора, ориентированного на девелопмент апартаментов.
4
Покупка зоны Hotel + Residence 1 + Residence 2
Цена: €3 120 000
В сделку входит:
  • Суммарная площадь участков 22 874 м²
  • Подтверждённый брутто-потенциал застройки 11 490 м² (без учёта подземных этажей)
Данный базовый сценарий предлагает оптимальный баланс между операционным бизнесом и девелопментом.
Текущий статус проекта
Управленческая команда сформирована, запущены предварительные продажи и ведется бронирование будущих юнитов.
Проект готов к продолжению реализации и передаче новому собственнику.
Следующий шаг
Для продолжения диалога и получения детальной информации выберите удобный формат взаимодействия:
Запросить пакет документов
Получить правоустанавливающие документы, планировочную документацию DUP, выписки из кадастра и другие юридически значимые материалы для проведения предварительной проверки.
Получить материалы
Ознакомиться с детализированным ТЭО и финансовой моделью проекта, включая прогнозы денежных потоков, расчеты доходности и сценарный анализ.
Назначить звонок с представителем
Провести онлайн-встречу или личную консультацию для обсуждения параметров проекта, условий сделки и организации выезда на территорию объекта.
Связаться с представителем проекта
Для оперативного взаимодействия по вопросам проверки документации, осмотра участка и согласования условий сделки доступны представители собственника.
Местонахождение представителя
Город: Будва, Жабляк, Подгорица
Возможность организации встречи на территории объекта по предварительной договоренности
Каналы связи
Телефон: +382 69733907
Мессенджеры: WhatsApp/Viber/Telegram
Формат взаимодействия
Онлайн-презентация проекта и ответы на вопросы
Личная встреча на месте для осмотра территории
Предоставление пакета документов для due diligence
Представитель владельца готов организовать осмотр участка, предоставить разъяснения по планировочной документации, условиям урбанизации и процедурам получения разрешений, а также обсудить условия возможной сделки.