Видео-обзор
Инвестиционное предложение

ChaletDorf Durmitor

Юридически оформленный земельный актив в Черногории. Город Жабляк, вблизи Нацпарка Дурмитор (ЮНЕСКО)

€5,5 млн

Стоимость актива

45 122 м²

50 участков, урбанизированная земля

19 207

м² BRGP

Утвержденная площадь застройки

3 года

срок реализации девелоперского проекта

20%+

IRR

годовая доходность инвестора


Ключевые преимущества

Инвестиционно готовая площадка для девелопмента

Редкая возможность приобрести полностью подготовленный девелоперский участок с утверждёнными градостроительными параметрами, что существенно снижает риски реализации проекта и сокращает путь к его запуску.

Утверждённая градостроительная база

  • Урбанизированный земельный участок в рамках DUP «Tmajevci i Meždo»
  • Утверждённый надземный строительный потенциал (BRGP): 19207 м²
  • Действующая градостроительная документация, поддерживающая дальнейшие процедуры получения разрешений
  • Гибкий мастер-план, включающий отель, резиденции и концепцию поселка

Существующая инфраструктура

  • Подъездная асфальтированная дорога, внутренняя дорога до каждого участка, два въезда на территорию с возможностью приватного въезда на территорию вилл.
  • Муниципальные сети водоснабжения, канализации и электроснабжения подведены к границе участка — редкость для региона, это создает надежную инфраструктурную базу и снижает будущие затраты и сроки реализации проекта..
  • Обеспечение инфраструктурой для велнес-курорта со SPA и медицинскими функциями, где централизованные коммуникации обязательны.

Стратегическое расположение

  • Государственная лесополоса создает естественный барьер от шума и застройки.
  • Проект расположен на границе Национального парка Дурмитор, объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО, и объединяет уникальную горную среду с растущим круглогодичным туристическим спросом. Это делает его подходящим для гостиничного, жилого и смешанного девелопмента.
  • Высокогорный климат (1450 м) и хвойные леса формируют эффект «воздушного санатория» — природный оздоровительный ресурс территории.

Готовность к реализации и гибкий девелоперский потенциал

  • Утверждённая градостроительная база позволяет инвесторам адаптировать проект под разные бизнес-модели и рыночные стратегии, сохраняя долгосрочную ценность и потенциал развития проекта.
  • Концептуальный дизайн, мастер-планирование, технические исследования и финансовое моделирование уже выполнены, что позволяет инвесторам эффективно перейти к следующему этапу реализации проекта.
  • Возможность адаптации концепции под стратегию покупателя или реализация «под ключ».

Почему этот актив уникален

Новый драйвер роста стоимости земли

Новак Джокович и Novak Djokovic Foundation инвестируют в Жабляк, создавая образовательную и спортивную инфраструктуру в 1,2 км от ChaletDorf. Проект способен стать сильным драйвером роста стоимости земли в среднесрочной перспективе.

Урбанистическая редкость

В Жабляке крайне ограниченное количество урбанизированных земель с подтвержденными параметрами для коммерческой гостиничной застройки. ChaletDorf Durmitor — единый недробленый массив с готовыми государственными условиями (UTU) и полным пакетом документации.

Инфраструктурное преимущество

Для велнес-курорта централизованное водоснабжение и канализация критически важны. В регионе много привлекательных участков, но почти все они не имеют доступа к городским инженерным сетям. Это создает высокий барьер для конкурентов и обеспечивает долгосрочную ценность актива.

Локация и среда

Участок находится в непосредственной близости к центру города Жабляк, при этом расположен вне шумовой и визуальной нагрузки, в природном окружении и без плотной смежной застройки. Это редкий баланс между доступностью инфраструктуры и курортной тишиной, который является базовым условием для программ восстановления, оздоровления и долголетия.

Почему север Черногории, а не побережье

Побережье Черногории характеризуется высокой летней температурой, повышенной влажностью, дождливым зимним периодом и выраженной сезонной перегрузкой. Горные регионы, напротив, обеспечивают более мягкий и сбалансированный климат, чистый воздух и комфортные условия для длительных заездов.

Участок расположен недалеко от центра Жабляка, при этом находится в приватной природной среде, вдали от шума и плотной окружающей застройки. Это редкое сочетание доступности, инфраструктуры и сохранённого природного окружения создаёт идеальную основу для премиального гостиничного, жилого и смешанного девелопмента.

Север Черногории обладает двухсезонной туристической моделью:

Зима

Горнолыжный и активный туризм

Лето

Природный, экологический и wellness-отдых

По данным государственного статистического органа MONSTAT, туристический поток в северные регионы стабильно растёт и в ряде периодов превышает показатели южных направлений.

Видео-обзор участка и локации

Google Maps

ChaletDorf Durmitor

Urbanized land near Durmitor National Park (UNESCO)

Урбанистические параметры

Земельный комплекс включен в действующую планировочную документацию DUP "Tmajevci i Mezdo", что обеспечивает юридическую определенность параметров застройки.

45 122 м² общей земельной площади

18 926 м² - разрешенной брутто-площади надземной застройки (BRGP)

0,52 - коэффициент застроенности

Асфальтированный подъезд с магистральной дороги.

Полностью подведенные
городские коммуникации
(вода, канализация, электросети)

Источник данных

Показатель зафиксирован в градостроительно-технических условия (UTU)

Дата утверждения: 27.03.2025

Утверждающий орган: Министерство территориального планирования, урбанизма и государственного имущества Черногории

Скачать урбанистическо-технические условия (UTU)

Регистрация и право собственности

Собственник

D.O.O. Synergy Capital Development

Юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством Черногории

Кадастровый учет

Лист непокретности: LN 588

Кадастровая община: Borje I

Все права надлежащим образом зарегистрированы

Состав актива

50 кадастровых участка

Единый земельный комплекс с четкими границами и оформленным правом собственности

Концепция проекта

Проект изначально задуман и проработан как полноценный операционный курорт, а не как разовая девелоперская застройка. Его инвестиционная ценность складывается из нескольких факторов, которые редко совпадают одновременно: уникальная локация, подтверждённый урбанистический статус, наличие городской инженерной инфраструктуры и устойчивый глобальный рост спроса на wellness и longevity-туризм.

Климатический курорт

Жабляк относится к климатическим курортным регионам, где сочетание высоты, чистого воздуха и низкой влажности формирует среду, широко используемую в профилактических и восстановительных программах, в том числе ориентированных на дыхательную систему.

Высокомаржинальная бизнес-модель

Утверждённая градостроительная база поддерживает различные девелоперские и операционные модели, включая гостиничную функцию, брендированные резиденции, wellness-инфраструктуру и дополнительные коммерческие форматы. Это позволяет инвесторам адаптировать проект под свою долгосрочную стратегию.

Функциональное зонирование

Residence

Апартаменты, предлагаемые для приобретения в собственность и управления в рамках концепции Condo-Hotel, обеспечивают гибкость инвестиций и стабильный доход.

Hotel

Гостиничный корпус с номерным фондом, включающий развитую wellness-инфраструктуру и эксклюзивные медицинские longevity-программы.

Village

Премиальные частные виллы на индивидуальных участках, интегрированные в мастер-план проекта ChaletDorf и адаптируемые под различные модели владения и операционного управления.

Это комплексное зонирование способствует успешной реализации девелоперской стратегии, построению устойчивого гостиничного бизнеса и долгосрочному росту капитализации актива.

Скачать дополнительные материалы:

Рынок wellness и longevity

Сектор wellness и longevity туризма демонстрирует один из самых динамичных ростов в мире.
Согласно данным Global Wellness Institute, его объем удвоился за десятилетие, достигнув 894 млрд долларов США в 2024 году.

$894 млрд

Текущий объем рынка (2024)

Объем рынка wellness-туризма

$2,05 трлн

Прогноз к 2034 г.

По данным Precedence Research

$3,3 трлн

Потенциал роста

По оценкам Global Market Insights

Wellness-поездки составляют всего 7,8% общего туристического потока, но приносят 18,7% всех туристических расходов, привлекая платежеспособных клиентов. В горных регионах Черногории отсутствуют специализированные longevity-курорты, что открывает для ChaletDorf Durmitor свободную нишу с высоким спросом.

Финансовая модель и ключевые метрики

Ниже представлены основные финансовые показатели проекта, отражающие его стоимость и потенциал роста.

Эти показатели формируют основу для детального анализа рентабельности и инвестиционной привлекательности проекта ChaletDorf Durmitor.

Сравнительный анализ инвестиционных сценариев

Представляем четыре возможных инвестиционных сценария для проекта ChaletDorf Durmitor, каждый из которых предлагает уникальный баланс риска и доходности. Данные сценарии детализируют финансовые показатели и потенциал роста инвестиций.

Эти данные служат основой для принятия стратегических решений, позволяя инвесторам выбрать оптимальный путь в соответствии с их аппетитом к риску и ожидаемой доходностью.

Ориентировочные сроки финальных разрешений

Получение строительных разрешений осуществляется поэтапно после подготовки и подачи полного пакета проектной документации
по каждому объекту или группе объектов.

1

Проектирование

Разработка архитектурной и инженерной документации в соответствии с параметрами DUP и полученными UTU

Срок зависит от объема и сложности объектов

2

Согласования

Получение технических условий от коммунальных служб

Согласование с контролирующими органами (пожарная безопасность, санитарные нормы и др.)

3

Подача документов

Формирование полного пакета
для получения разрешения на строительство

Подача в уполномоченный
орган муниципалитета Жабляк

4

Получение разрешения

Проект имеет подтверждённые урбанистико-технические условия для строительства отеля, резиденций и вилл. Разрешение на строительство намеренно ещё не получалось, поскольку по процедуре Черногории оно выдаётся под конкретное финальное проектное решение. Это сохраняет для покупателя гибкость: возможность адаптировать финальную архитектурную концепцию, номерной фонд, размеры юнитов и этапность реализации до подачи заявления на получение разрешения на строительство.

Инвестиционный тезис и рыночные возможности

ChaletDorf Durmitor представляет собой уникальную возможность на формирующемся рынке велнес-туризма и долголетия, используя стратегическое расположение и растущий спрос.

Стареющее население и рыночная ниша

К 2040 году 65% расходов на туризм в Европе будет приходиться на стареющее население, при этом курорты долголетия остаются недостаточно развитыми.

Рост оздоровительного туризма

Ожидается, что мировые расходы на оздоровительный туризм достигнут $2,05 трлн к 2034 году, что обусловлено тенденциями к холистическому здоровью.

Рыночная возможность

Фрагментированное предложение люксовых клиник создает спрос на средне-премиальные, ориентированные на дизайн курорты долголетия.

Стратегическая позиция

Проект нацелен на регион Дурмитор в Черногории, чтобы стать первым велнес- и долголетним курортом с интегрированными моделями.

Чистый воздух Жабляка

Жабляк традиционно называют «воздушным курортом» благодаря высокогорному климату, обширным лесам и низкому антропогенному воздействию.

Уникальное горное расположение

Город Жабляк, расположенный рядом с национальным парком Дурмитор (ЮНЕСКО), предлагает нетронутую среду для туризма долголетия.

Консервативные предположения

Модель использует базовые цены и поэтапное развитие для минимизации финансовых рисков и повышения доходности.

Перспективы вступления в ЕС

Черногория лидирует в расширении ЕС, что обеспечивает среднесрочную переоценку страны и рост инвестиционной привлекательности.

Документы, доступные для проверки

Для проведения due diligence и оценки инвестиционной привлекательности проекта доступен полный комплект документации.

Технико-экономическое обоснование

Включает анализ рынка, концепцию проекта, технические параметры, оценку затрат и доходности

Финансовая модель

Прогнозы денежных потоков, расчет IRR, NPV, сроков окупаемости по различным сценариям

Правоустанавливающие документы

Выписки из кадастра, договоры, свидетельства регистрации права

Планировочная документация

Полный текст планировочной документации с параметрами застройки и графическими материалами

Условия предоставления документов

Все документы предоставляются по официальному запросу на конфиденциальной основе.


Варианты сделки

Проект ChaletDorf Durmitor предлагает несколько гибких форматов участия, адаптированных под различные инвестиционные стратегии и горизонты планирования.

1

Покупка 100 % проекта

Цена: €5 500 000

Инвестор получает:

  • 100 % земельного фонда проекта
  • Полный пакет нематериальных активов (концепция, архитектура, финансовая модель, маркетинг, бренд, процедуры продаж)
  • Сформированную операционную команду

Формат для инвесторов, которым нужен полный контроль и готовый бизнес «под ключ».

2

Покупка 50 % доли в компании

Цена: €3 000 000

Инвестор входит в проект как партнёр с долей в юридическом лице — владельце проекта.

Этот формат идеально подходит для совместного развития и оптимального распределения рисков.

3

Покупка зон Residence 1 и Residence 2

Цена: €1 530 000

В сделку входит:

  • Земельные участки общей площадью 9 824 м²
  • Подтверждённая BRGP 6 347 м²
  • Полученные UTU
  • Архитектурная и концептуальная база, действующие процедуры продаж

Формат для инвестора, ориентированного на девелопмент апартаментов.

4

Покупка зоны Hotel + Residence 1 + Residence 2

Цена: €3 370 000

В сделку входит:

  • Суммарная площадь участков 22 874 м²
  • Подтверждённый брутто-потенциал застройки 11 490 м² (без учёта подземных этажей)

Данный базовый сценарий предлагает оптимальный баланс между операционным бизнесом и девелопментом.

Текущий статус проекта

Управленческая команда сформирована, запущены предварительные продажи и ведется бронирование будущих юнитов.
Проект готов к продолжению реализации и передаче новому собственнику.

Следующий шаг

Для продолжения диалога и получения детальной информации выберите удобный формат взаимодействия:

Запросить пакет документов

Получить правоустанавливающие документы, планировочную документацию DUP, выписки из кадастра и другие юридически значимые материалы для проведения предварительной проверки.

Получить материалы

Ознакомиться с детализированным ТЭО и финансовой моделью проекта, включая прогнозы денежных потоков, расчеты доходности и сценарный анализ.

Назначить звонок с представителем

Провести онлайн-встречу или личную консультацию для обсуждения параметров проекта, условий сделки и организации выезда на территорию объекта.

Связаться с представителем проекта

Для оперативного взаимодействия по вопросам проверки документации, осмотра участка и согласования условий сделки доступны представители собственника.

Местонахождение представителя

Город: Будва, Жабляк, Подгорица

Возможность организации встречи на территории объекта по предварительной договоренности

Каналы связи

Email: salesdep@chaletdorf.life

Телефон: +382 69733907

Мессенджеры: WhatsApp/Viber/Telegram

Формат взаимодействия

Онлайн-презентация проекта и ответы на вопросы

Личная встреча на месте для осмотра территории

Предоставление пакета документов для due diligence

Представитель владельца готов организовать осмотр участка, предоставить разъяснения по планировочной документации, условиям урбанизации и процедурам получения разрешений, а также обсудить условия возможной сделки.